Vuosikertomus 2013
Vuosikertomus 2013
VVO pyrkii ennakoivalla riskienhallinnalla turvaamaan hyvän toimintakyvyn ja keskeisten tavoitteiden saavuttamisen.
VVO:n riskienhallinnan perustana on hallituksen hyväksymä riskienhallintapolitiikka. Riskienhallinta on organisoitu osaksi johtamisjärjestelmää, ja se on osa yhtiön sisäistä valvontaa. Riskienhallinnan tavoitteena on varmistaa strategisten ja liiketoiminnallisten tavoitteiden toteutuminen tunnistamalla ja arvioimalla merkittävimmät liiketoimintaan liittyvät riskit sekä määrittelemällä niiden hallintakeinot.
Riskienhallinnan ylin vastuu on yhtiön hallituksella, joka päättää riskienhallinnan tavoitteista ja seuraa keskeisiä riskejä. Hallituksen asettaman tarkastusvaliokunnan tehtävänä on arvioida riskienhallinnan riittävyyttä ja asianmukaisuutta yhtiössä. Riskienhallinnan käytännön toteuttamisesta organisaatiossa vastaa operatiivinen johto. Merkittävimmistä riskeistä raportoidaan säännöllisesti neljännesvuosittain tarkastusvaliokunnalle ja hallitukselle.
Riskienhallinta perustuu strategia- ja vuosisuunnitteluprosessin yhteydessä tehtävään riskikartoitukseen, jossa tunnistetaan keskeiset riskit, arvioidaan niiden todennäköisyys ja vaikutus toteutuessaan sekä määritellään riskien hallintakeinot. VVO:n keskeiset riskit on luokiteltu strategisiin ja operatiivisiin riskeihin sekä rahoitus- ja vahinkoriskeihin.
Asiakkuuksien hallinnan merkittävimmät riskit liittyvät taloudellisen vuokrausasteen laskuun ja vaihtuvuuden kasvuun. Näihin vaikuttavia tekijöitä ovat valtakunnalliselle sekä paikalliselle tasolle heijastuvat suhdanne- ja kysyntämuutokset. Vuokra-asuntojen taloudellista ja operatiivista käyttöastetta, vaihtuvuutta, hakijoiden määrää sekä näiden muutoksia seurataan kuukausitasolla alueittain. Vuokrausasteen nostamiseksi ja vaihtuvuuden pienentämiseksi kehitetään vuokraustoimintaa, asuntojen ja kiinteistöjen korjaustoimintaa sekä asiakkuuksien vahvistamiseen tähtääviä toimenpiteitä. Asiakkuuksien vahvistamisessa VVO:n asukasyhteistyöllä on tärkeä rooli.
Asuntokannan positiivisen arvonkehityksen takaamisen perustana on investointien keskittyminen kasvukeskuksiin, asuntojen vuokrattavuuden varmistaminen sekä kiinteistöjen suunnitelmallinen korjaustoiminta.
Markkinakorkojen ja marginaalien voimakas muutos voi vaikuttaa VVO:n tulokseen negatiivisesti sekä hidastaa uudistuotanto- ja korjausinvestointien käynnistämistä. Markkinaehtoisten lainojen korkoriskiä hallitaan korkosidonnaisuuksien muutoksilla ja korkosuojauksilla. Valtion lainoittamien lainojen korko on sidottu Suomen kuluttajahintojen muutokseen, mikä saattaa aiheuttaa suuria heilahteluja vuosittaisiin korkokustannuksiin. Lisäksi rahoituksen saatavuuden riski saattaa vaikuttaa yrityksen investointitoimintaan. Pitkän taloudellisen pitoajan investoinnit edellyttävät vastaavasti pitkäaikaista rahoitusta ja maturiteettien lyhentyessä uudelleenrahoitusriski kasvaa. Saatavuusriskiä hallitaan lisäämällä rahan lähteitä.
Merkittävimmät kiinteistöihin liittyvät riskit ovat vahinkoriskejä, kuten vesivahingot ja tulipalot. Vahinkoriskejä hallitaan asianmukaisella ennaltaehkäisevällä turvallisuustyöllä sekä vakuuttamalla kiinteistöt vahinkojen varalta. VVO-konserni tarkastaa säännöllisesti vakuutuksensa osana riskien kokonaishallintaa. Tärkeimmät vakuutukset ovat omaisuus-, vastuu-, keskeytys-, tapaturma-, matka- sekä ajoneuvovakuutus.
Merkittävin korkoriski kohdistuu lainasalkun korkokustannusten heilahteluun, jota hallitaan korkojohdannaisilla ja tasapainottamalla korkosidonnaisuutta vaihtuvan ja kiinteän koron välillä. Merkittävimmät korkoriskiä sisältävät lainatyypit ovat markkinaehtoiset lainat ja korkotukilainat. Valtion myöntämiin lainoihin sisältyy inflaatiokehitykseen perustuvaa korkoriskiä.
Markkinaehtoisten lainojen korkoriskiä hallitaan korkosidonnaisuuksien muutoksilla ja korkosuojauksilla. Suojausaste on kiinteäkorkoisiin luettavien ja korkosuojaussopimuksilla kiinteäkorkoisiksi muutettujen tai muulla tavalla suojattujen lainojen yhteismäärä kaikista markkinaehtoisista lainoista. Tavoiteltu taso on 50–80 prosenttia.
Vuoden 2013 päättyessä suojausaste oli 74 (80) prosenttia. Osa lainoista sidotaan nostovaiheessa kiinteään korkoon, joka tarkoittaa pääasiassa viiden vuoden kiinteää korkoa. Vuoden 2013 päättyessä näiden lainojen osuus oli 31,5 (26,6) prosenttia markkinaehtoisista lainoista. Korkojohdannaisten käytöllä pyritään tasoittamaan markkinakorkojen korkomuutoksia lainasalkkuun. Niitä tehdään vain suojaustarkoituksessa. VVO:n pisimmät suojaukset yltävät vuoteen 2026. Korkojohdannaisten määrä oli 62,7 (72,0) prosenttia vaihtuvakorkoisista lainoista.
Valtion lainoittamien lainojen korko on sidottu Suomen kuluttajahintojen muutokseen, mikä saattaa aiheuttaa suuria heilahteluja vuosittaisiin korkokustannuksiin. Osassa lainoista on olemassa korkokatto, joka vähentää inflaationousun aiheuttamaa korkoriskiä. Korkokustannukset otetaan huomioon vuokratasoa määritettäessä.
Vuokrausliiketoiminnan rahavirta on tasainen. Maksuvalmiuden hallinnassa yleishyödyllisten ja vapaiden yhtiöiden rahavarat jaetaan erilleen. Rahoituksen riittävyyttä seurataan likviditeettiennusteilla, ja sitä raportoidaan jatkuvasti.
Investointitoiminnan maksuvalmiutta hallitaan emoyhtiön 80 miljoonan euron yritystodistusohjelmalla, josta vuoden 2013 päättyessä oli käytössä 47,5 (36,5) miljoonaa euroa. Sovittuja, ei-sitovia limiittijärjestelyjä oli yhteensä 20,0 (20,0) miljoonaa euroa. Tilikauden päättyessä näistä ei ollut yhtään nostettuna. Konsernin ja emoyhtiön maksuvalmius oli koko tilikauden hyvä.
Rahamarkkinoiden toimintaa häiritsee pelko kiristyvän pankkisääntelyn kielteisistä vaikutuksista lainanantoon, erityisesti pitkäaikaisen rahoituksen hintaan ja saatavuuteen. Maturiteettien ollessa lyhyitä kiinteistöinvestointien rahoituksen jälleenrahoitusriski kasvaa. VVO:n taloudellisesti vahvan aseman ja vakaan kassavirran vuoksi rahoituksen saatavuusriskiä ei arvioida merkittäväksi. Rahoituksen saatavuuden riskiin voidaan sopeutua tarvittaessa investointien määrän muutoksilla.
Vakuusvarantoon liittyvät kohdentumis- ja riittävyysriskit ovat vähäiset.
Konsernin kassavirrat ovat euromääräisiä eikä valuuttariskejä sisälly toimintaan.